Ley 259 modifica el artículo 13 de la Ley 93 de 1973 - Ley de Arrendamientos

La Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Panamá aborda una serie de Articulos que tienen que conocer las partes involucradas en un contrato de arrendamiento. Entre sus Articulos más destacadas podemos nombrar:

• Artículo 4. No se podrá negar el arrendamiento de los bienes inmuebles a que se refiere esta Ley, por razón de raza, estado civil, sexo, nacionalidad, edad, color, credo político o religioso, o por tener niños el arrendatario.
• Artículo 9. Ningún contrato de arrendamiento o la prórroga de él, podrá celebrarse por un término menor de tres (3) años; el arrendatario tendrá derecho a que se le prorrogue, por igual término, en caso de que al vencerse el contrato estuviera al día en sus pagos. Si el arrendador rehusare recibir el importe del canon de arrendamiento, el arrendatario podrá depositarlo en la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda. La constancia correspondiente que se le expida acreditará haber verificado sus pagos y para todos los efectos legales se entenderá prorrogado el contrato.
• Artículo 10. El término de duración y el de prórroga del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados para habitación será obligatorio para el arrendador y renunciable para el arrendatario en cualquier tiempo, sin otra obligación que la de dar al arrendador aviso escrito previo no menor de treinta (30) días calendarios precedentes a la desocupación de la vivienda arrendada. Cuando el arrendatario omita total o parcialmente el aviso previo de que trata este artículo, la Dirección General de Arrendamiento previa investigación y con audiencia del arrendador y el arrendatario, dictará resolución ordenando la entrega al arrendador de la parte del depósito proporcional al número de días dejados de avisar o a la totalidad del depósito si el aviso se omitió completamente. 
• Artículo 11. El canon de arrendamiento se pagará por mes vencido. No obstante lo anterior, el arrendatario, a su iniciativa podrá pagar por adelantado, si con ello obtiene un descuento no inferior al 10% del canon establecido. La circunstancia de realizar efectivamente pagos del canon de arrendamiento por adelantado no significa una obligación para el arrendatario y para los efectos de la mora siempre se tomará en cuenta los meses vencidos de acuerdo con la fecha del contrato.
• Artículo 16. A partir de la vigencia de esta Ley los arrendatarios de edificios de arrendamiento que se incorporen al Régimen de Propiedad Horizontal, tendrán preferencia en las operaciones de compraventa que se verifiquen sobre el bien inmueble objeto del arrendamiento. La opción que por este medio se establece a favor del arrendatario tendrá un plazo máximo de noventa (90) días. Si el arrendatario no hace uso de la opción y deba abandonar el inmueble, tendrá derecho a gozar de los plazos que se establecen en los Artículos 47 y 48 de esta Ley y el arrendador no podrá vender a una persona distinta a un precio inferior al solicitado al arrendatario. El Órgano Ejecutivo reglamentará la forma, requisitos y condiciones para el ejercicio de derecho.
• Artículo 28. El arrendador está obligado a: 1. Conservar el bien inmueble arrendado en condiciones higiénicas y de seguridad adecuadas, a juicio de las oficinas públicas correspondientes; 2. Efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado y sus instalaciones en estado de servir para el uso a que ha sido destinado; 3. Prorrogar o subrogar el contrato de arrendamiento de acuerdo con las disposiciones que establece esta Ley; 4. Garantizar al arrendatario en el goce pacífico del bien inmueble arrendado por todo el tiempo del contrato; 5. Procurar al arrendatario el suministro de agua potable; 6. Mantener el alumbrado y limpieza de las áreas comunes tales como: pasillos, zaguanes, escaleras y vestíbulos; y 7. Entregar a la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, una copia firmada de cada contrato de arrendamiento que celebre, y notificarle su prórroga o subrogación
• Artículo 29. Serán por cuenta del propietario los gastos que se causen en cumplimiento de las obligaciones que se expresan en el Artículo anterior. Artículo 30. El arrendador tiene derecho a: 1. Percibir el valor del canon de arrendamiento en las fechas estipuladas en el contrato; 2. Recibir el valor del canon de arrendamiento mediante descuento directo del salario del arrendatario en la forma y casos previstos en la Ley; 3. Solicitar el lanzamiento o notificar el desahucio del arrendatario en los casos previstos por esta Ley y por los Reglamentos que de ella se dicten; 4. El pago de la reparación de los daños causados al bien inmueble arrendado por el arrendatario cuando aquellos sean imputables a éste; y 5. Al pago del canon de arrendamiento del Fondo de Asistencia Habitacional en los casos que ello proceda.
• Artículo 32. El arrendatario está obligado a: 1. Pagar puntualmente el canon de arrendamiento estipulado o a depositarlo en los términos del Artículo 9 de esta Ley; 2. Usar el inmueble arrendado única y exclusivamente para los fines que establece el contrato de arrendamiento, con excepción de lo estipulado en el Artículo 7º de esta Ley; 3. Cuidar y conservar el bien inmueble arrendado en el estado que le hubiere sido entregado, siendo responsable de los deterioros causados por su culpa o negligencia y la reparación de éstos serán por su cuenta; 4. Comunicar al arrendador, en el más breve plazo posible, cualquier perturbación, usurpación, o daños que se cause al inmueble arrendado; 5. Tolerar la realización de las reparaciones urgentes o necesarias del inmueble arrendado. En caso de que, previa aprobación de la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, el arrendatario deba desocupar el inmueble para efectuar reparación, se suspenden los efectos del contrato y del pago del canon de arrendamiento durante todo el tiempo que duren éstas, y tiene derecho a regresar al inmueble una vez sean terminadas y no se podrá aumentar el precio del canon de arrendamiento; 6. Permitir al arrendador, previa notificación, que realice inspecciones periódicas al inmueble arrendado y verifique sus condiciones, a fin de determinar las reparaciones de conservación; y, 7. Entregar el bien inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió, salvo los deterioros ordinarios imputables al uso y a la acción del tiempo.
• Nota : La ley establece que un contrato de arrendamiento puede tener una duración mínima de 6 meses y máxima de 10 años. La duración se establece de común acuerdo entre las partes.
• Establece las condiciones en las que se debe pagar un depósito de garantía y cómo debe manejarse.
• Define las responsabilidades del arrendador y el arrendatario en cuanto al mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. 
• Proceso de desocupacion. Cuando un arrendador desea recuperar su propiedad, debe notificar al arrendatario con anticipación y seguir un proceso legal. El tiempo requerido para desocupar varía según la duración del contrato:
• Contratos de menos de 1 año o mas de 1 año: El arrendador debe notificar al menos con 30 días de anticipación antes del vencimiento del contrato.                                                                                                                                                                                                                                             

• Se debe tener en cuenta las claususlas firmadas en el contrato puntual firmado según el caso.

  Estas notificaciones se realizan por escrito y deben cumplir con los requisitos legales para ser válidas.

  La situación de un inquilino que se niega a salir de una propiedad puede ser complicada, especialmente si no hay un contrato de arrendamiento formal. En este caso, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Panamá establece que el arrendador debe notificar al inquilino por escrito, concediéndole un plazo de 3 meses para desocupar voluntariamente.

  Si el inquilino no se va después de este período, el arrendador debe presentar una demanda ante un tribunal competente para solicitar la desocupación.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Autor: Isabela Torres